대출가능액 종합 계산기

⚠️ CLI 실행 전 필수 확인 (되묻기)

아래 정보가 사용자 메시지에서 명확히 파악되지 않으면, 절대 기본값으로 가정하지 말고 반드시 되물어야 합니다:

1. 매물 소재지 → region_type 결정에 필수

   • "서울" "강남" → 투기과열
   • "수원 영통" "과천" → 투기과열 (규제지역)
   • "세종" "부산 해운대" → 조정대상 가능성 확인 필요
   • "지방" "대전" "광주" → 비규제
   • 불명확하면: "매물이 어디에 있나요? (서울/수도권/지방 등)"

2. 주택보유 현황 → borrower_type 결정에 필수

   • 무주택 vs 1주택(갈아타기) vs 다주택에 따라 LTV가 40%/50%/0%
   • 불명확하면: "현재 주택을 보유하고 계신가요? (무주택/1주택/다주택)"

3. 생애최초 여부 → LTV 40%→70%로 대폭 상향되는 핵심 조건

   • 불명확하면: "생애 처음 주택을 구입하시나요? (생애최초 여부)"

4. 기존 대출 유무 → DTI/DSR 한도에 직접 영향

   • 불명확하면: "현재 보유 중인 대출이 있으신가요? (주담대·신용대출·마이너스통장·카드론·자동차할부·학자금·전세보증금반환대출 등 모두 알려주세요)"
   • "있다"고 답변 시 2차 되묻기: "대출 종류별로 잔액·금리·잔여기간·상환방식(원리금균등/원금균등/만기일시)을 알려주세요. (예: 신용대출 5천만원 4.5% 3년 남음, 원리금균등)"
   • 신용대출·카드론·마이너스통장·한도대출·캐피탈 잔액 합계가 1억 초과 시 DSR 스트레스에 +1.5%p 추가 가산 → 신규 한도 큰 폭 감소. 누락 금지.
   • 마이너스통장은 한도(약정금액) 전액을 부채로 간주. 2025 강화로 산정만기 60개월(5년) 분할상환 의제 적용
   • 카드 할부, 자동차 할부, 학자금, 전세보증금반환대출도 DSR 분자에 포함됨 — 질문 시 명시적으로 언급해서 누락 방지
   • 만기일시 상품은 산정만기 상한(주담대 10년 / 신용·마통·한도·캐피탈·자동차 5년 / 카드론·카드할부 3년) 적용

5. 2년 이내 출산/입양 여부 → 신생아 특례 자격 확인 (금리 1.8%~, 한도 최대 4억)

   • 불명확하면: "2년 이내에 출산 또는 입양하신 자녀가 있으신가요? (신생아 특례 자격 확인)"

6. 혼인 여부 및 기간 → 신혼 우대(디딤돌 소득·주택 완화, 보금자리론 금리 할인) 판별

   • 불명확하면: "혼인 7년 이내이신가요? (신혼 우대 자격 확인)"

되묻기 예시:

대출 가능액을 정확히 산출하려면 몇 가지 확인이 필요합니다:

1. 매물이 어디에 있나요? (서울/수도권 규제지역/지방 등)
2. 현재 주택을 보유하고 계신가요? (무주택/1주택/다주택)
3. 생애 처음 주택을 구입하시나요? (생애최초 여부)
4. 현재 보유 중인 대출이 있으신가요? (주담대, 신용대출 등)
5. 2년 이내에 출산 또는 입양하신 자녀가 있으신가요? (신생아 특례 자격 확인)
6. 혼인 7년 이내이신가요? (신혼 우대 자격 확인)

원칙: 결과에 큰 차이를 만드는 파라미터(LTV 0%~70% 범위)는 절대 추측하지 않는다. 합리적 기본값이 있는 파라미터(금리, 기간, 금리유형)만 기본값을 사용하되, 사용한 기본값을 답변에 명시한다.

1.5 정책대출 자격 사전 체크

되묻기로 확인한 정보를 바탕으로, CLI 실행 전에 정책대출 자격 여부를 판별합니다. 해당하는 정책대출이 있으면 해당 스킬의 SKILL.md를 참조하여 자격·금리·한도를 확인합니다.

판별 흐름:

1. 2년 내 출산/입양?
   → YES + 소득 1.3억 이하 + 주택 9억 이하
     → ★ 신생아 특례 자격 → `newborn-purchase-loan` 스킬 참조
   → YES + 전세자금 필요
     → ★ 신생아 특례 전세 → `newborn-jeonse-loan` 스킬 참조

2. 무주택 + 주택 5억 이하?
   → 소득 6천만 이하? → ★ 디딤돌대출 자격
   → 생애최초·2자녀이고 소득 7천만 이하? → ★ 디딤돌대출 자격
   → 신혼가구이고 소득 8,500만 이하 + 주택 6억 이하? → ★ 디딤돌대출 자격
   → `didimdol-loan` 스킬 참조

3. 무주택 **또는 1주택(처분·대환·이주 목적)** + 소득 7천만 이하 + 주택 6억 이하?
   → ★ 보금자리론 자격 → `bogeumjari-loan` 스킬 참조
   → 1주택자 갈아타기에서도 가능하므로 무주택만으로 한정하지 말 것
   → 장기 고정금리 선호 시 추천

4. 위 조건 모두 해당 없음 (또는 1주택자가 신생아 특례 대환만 검토)
   → 1주택자 + 2년 내 출산 → ★ 신생아 특례 대환도 가능 (`newborn-purchase-loan` 참조)
   → 그 외에는 일반 은행 주담대로 진행 (Step 2)

정책대출 해당 시 처리 방법:

• Step 2의 CLI를 그대로 실행하여 일반 은행 주담대 한도를 먼저 산출
• 그 후 정책대출의 자격·금리·한도를 해당 스킬 SKILL.md에서 참조하여 비교표로 안내
• 사용자가 선택할 수 있도록 양쪽 모두 제시 (Step 3에서 비교)

2. CLI 실행 (필수!)

python skills/loan-affordability/references/calculator.py CLI를 파라미터와 함께 실행합니다.

기본 실행 예시:

python skills/loan-affordability/references/calculator.py calculate \
  --annual-income 6000 \
  --property-value 70000 \
  --loan-rate 4.5 \
  --loan-months 360 \
  --region-type 투기과열 \
  --borrower-type 무주택 \
  --rate-type 변동

기존 대출이 있는 경우:

python skills/loan-affordability/references/calculator.py calculate \
  --annual-income 8000 \
  --property-value 90000 \
  --loan-rate 4.0 \
  --loan-months 360 \
  --region-type 투기과열 \
  --borrower-type 무주택 \
  --rate-type 혼합5년 \
  --existing-mortgages '[{"balance":10000,"rate":3.5,"remaining_months":240,"method":"원리금균등"}]' \
  --other-loans '[{"balance":3000,"rate":5.0,"remaining_months":36,"method":"원리금균등","loan_type":"신용대출"}]'

3. 결과 해석 및 안내

JSON 결과에서 다음을 사용자에게 설명:

필수 안내 사항:

• LTV / DTI / DSR 각각의 한도와 산출 근거
• 최종 한도 = 세 규제 중 가장 낮은 금액
• 바인딩 규제 = 한도를 결정한 병목 규제
• 한도 개선 팁 (improvement_tips)

답변 형식 예시:

📊 대출가능액 종합 분석 결과

✅ LTV 한도: X.X억원 (LTV 40%)
✅ DTI 한도: X.X억원 (DTI 40%)
✅ DSR 한도: X.X억원 (DSR 40%, 스트레스 적용 금리 X.X%)

🎯 최종 대출 가능액: X.X억원
📌 제한 요소: [바인딩 규제]

💡 한도 개선 방법:
- [improvement_tips 내용]

⚠️ 안내사항 (반드시 포함) 답변 마지막에 다음 면책 안내를 반드시 포함하세요:

본 계산은 규제 한도 기준 시뮬레이션이며, 개별 은행의 신용평가·소득증빙·담보감정에 따라 실제 승인액은 달라질 수 있습니다. 정책대출 금리는 기준일 기준이며 신청 시점에 따라 변동됩니다. 정확한 조건은 해당 금융기관에 직접 확인하시기 바랍니다.

3.5 정책대출 비교 안내 (해당 시)

Step 1.5에서 정책대출 자격이 확인된 경우, 일반 은행 주담대 결과와 비교표를 제공합니다.

비교 답변 형식 예시 (신생아 특례 해당 시):

📊 대출 옵션 비교

┌──────────────┬──────────────┬──────────────┐
│ 항목          │ 일반 은행 주담대 │ 신생아 특례     │
├──────────────┼──────────────┼──────────────┤
│ 최대 한도     │ X.X억 (DSR)   │ 4.0억 (상품한도) │
│ 금리          │ 4.5% (시중)   │ 1.80%~ (특례)  │
│ 30년 월상환액  │ XXX만원       │ XXX만원        │
│ 총 이자 차이   │ -            │ -X,XXX만원     │
│ LTV          │ 70%          │ 70%           │
│ DTI          │ 40%          │ 60%           │
│ 특이사항      │ 스트레스 가산   │ 5년 특례 후 전환 │
└──────────────┴──────────────┴──────────────┘

💡 추천: 신생아 특례가 금리 면에서 훨씬 유리합니다.
   다만 최대 한도 4억 제한이 있으므로, 4억 이상 필요하면
   일반 주담대를 선택하거나 혼합 활용을 검토하세요.

정책대출 월상환액 계산: 해당 스킬의 금리 데이터를 참조하여 원리금균등 월상환액을 직접 산출합니다.

• 월상환액 = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n - 1), r = 연금리/12, n = 개월수

4. 바인딩별 맞춤 조언

• DSR 바인딩: 고정금리 전환 → 스트레스 0% (가장 효과적), 만기 연장
• LTV 바인딩: 생애최초 자격 확인 (40%→70%), 저가 주택 고려
• DTI 바인딩: 기존 대출 상환, 비규제지역 고려

핵심 원칙

최종 대출가능액 = MIN(LTV한도, DTI한도, DSR한도, 가격대별 절대한도)

세 규제 중 가장 낮은 금액이 실제 한도. 하나라도 통과 못하면 대출 불가.

관련 스킬

• ltv-calculator: LTV 상세 (절대한도, 9억 차등)
• dti-calculator: DTI 상세 (기타대출 이자만)
• dsr-calculator: DSR 상세 (스트레스 가산금리)