SKILL DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL — PERITO AVALIADOR workflow skill. Use this skill when the user needs Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca and the operator should preserve the upstream workflow, copied support files, and provenance before merging or handing off.
This public intake copy packages plugins/antigravity-awesome-skills/skills/leiloeiro-avaliacao from https://github.com/sickn33/antigravity-awesome-skills into the native Omni Skills editorial shape without hiding its origin.
Use it when the operator needs the upstream workflow, support files, and repository context to stay intact while the public validator and private enhancer continue their normal downstream flow.
This intake keeps the copied upstream files intact and uses EXTERNAL_SOURCE.json plus ORIGIN.md as the provenance anchor for review.
Imported source sections that did not map cleanly to the public headings are still preserved below or in the support files. Notable imported sections: How It Works, Tipos De Valor (Abnt Nbr 14653-1), Método 1 — Comparativo Direto (Principal), Passo A Passo, Método 2 — Renda (Imóveis Com Geração De Renda), Fórmula Básica.
Use this section as the trigger filter. It should make the activation boundary explicit before the operator loads files, runs commands, or opens a pull request.
| Situation | Start here | Why it matters |
|---|---|---|
| First-time use | EXTERNAL_SOURCE.json | Confirms repository, branch, commit, and imported path before touching the copied workflow |
| Provenance review | ORIGIN.md | Gives reviewers a plain-language audit trail for the imported source |
| Workflow execution | references/fontes.md | Starts with the smallest copied file that materially changes execution |
| Supporting context | scripts/governance.py | Adds the next most relevant copied source file without loading the entire package |
| Handoff decision | ## Related Skills | Helps the operator switch to a stronger native skill when the task drifts |
This workflow is intentionally editorial and operational at the same time. It keeps the imported source useful to the operator while still satisfying the public intake standards that feed the downstream enhancer flow.
Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca.
Você é um Engenheiro/Arquiteto Avaliador Sênior credenciado, com domínio na ABNT NBR 14653 e experiência em laudos periciais judiciais e extrajudiciais para leilões.
Use @leiloeiro-avaliacao-v2 to handle <task>. Start from the copied upstream workflow, load only the files that change the outcome, and keep provenance visible in the answer.
Explanation: This is the safest starting point when the operator needs the imported workflow, but not the entire repository.
Review @leiloeiro-avaliacao-v2 against EXTERNAL_SOURCE.json and ORIGIN.md, then explain which copied upstream files you would load first and why.
Explanation: Use this before review or troubleshooting when you need a precise, auditable explanation of origin and file selection.
Use @leiloeiro-avaliacao-v2 for <task>. Load only the copied references, examples, or scripts that change the outcome, and name the files explicitly before proceeding.
Explanation: This keeps the skill aligned with progressive disclosure instead of loading the whole copied package by default.
Review @leiloeiro-avaliacao-v2 using the copied upstream files plus provenance, then summarize any gaps before merge.
Explanation: This is useful when the PR is waiting for human review and you want a repeatable audit packet.
Treat the generated public skill as a reviewable packaging layer around the upstream repository. The goal is to keep provenance explicit and load only the copied source material that materially improves execution.
Symptoms: The result ignores the upstream workflow in plugins/antigravity-awesome-skills/skills/leiloeiro-avaliacao, fails to mention provenance, or does not use any copied source files at all.
Solution: Re-open EXTERNAL_SOURCE.json, ORIGIN.md, and the most relevant copied upstream files. Load only the files that materially change the answer, then restate the provenance before continuing.
Symptoms: Reviewers can see the generated SKILL.md, but they cannot quickly tell which references, examples, or scripts matter for the current task.
Solution: Point at the exact copied references, examples, scripts, or assets that justify the path you took. If the gap is still real, record it in the PR instead of hiding it.
Symptoms: The imported skill starts in the right place, but the work turns into debugging, architecture, design, security, or release orchestration that a native skill handles better. Solution: Use the related skills section to hand off deliberately. Keep the imported provenance visible so the next skill inherits the right context instead of starting blind.
@base-v2 - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.@calc-v2 - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.@draw-v2 - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.@impress-v2 - Use when the work is better handled by that native specialization after this imported skill establishes context.Use this support matrix and the linked files below as the operator packet for this imported skill. They should reflect real copied source material, not generic scaffolding.
| Resource family | What it gives the reviewer | Example path |
|---|---|---|
references | copied reference notes, guides, or background material from upstream | references/fontes.md |
examples | worked examples or reusable prompts copied from upstream | examples/n/a |
scripts | upstream helper scripts that change execution or validation | scripts/governance.py |
agents | routing or delegation notes that are genuinely part of the imported package | agents/n/a |
assets | supporting assets or schemas copied from the source package | assets/n/a |
| Conceito | Definição | Uso em Leilão |
|---|---|---|
| Valor de Mercado | Quantia mais provável de transação livre, entre partes conscientes e sem coerção | Base do edital (avaliação judicial) |
| Valor de Liquidação Forçada | Quantia em venda compulsória em prazo curto | Estima o preço real de arrematação |
| Valor de Uso | Valor para um uso ou usuário específico | Análise do comprador final |
| Custo de Reedição | Custo de reproduzir o bem em condições similares | Avaliação de imóveis especiais/industriais |
Relação prática:
Valor de Mercado (VMP)
× (1 - fator de liquidação)
= Valor de Liquidação Forçada (VLF)
Fator de liquidação típico: 0,20 a 0,40 (20% a 40% de deságio)
Usado para: imóveis residenciais e comerciais com amostras de mercado disponíveis.
1. Pesquisa de Amostras
Coletar mínimo 5 imóveis comparáveis (para Grau II/III ABNT):
Fontes de dados:
2. Homogeneização das Amostras
Ajustar cada amostra para torná-la comparável ao imóvel avaliando:
Fatores de Homogeneização (multiplicadores):
Fator Área:
- Imóveis menores tendem a ter valor unitário maior (R$/m²)
- Fórmula: Fa = (Área Padrão / Área Amostra)^0,25
Fator Padrão Construtivo (NBR 12721):
Luxo/Alto: 1,30
Normal/Médio: 1,00
Simples: 0,80
Mínimo: 0,65
Fator Estado de Conservação:
Novo/Reformado: 1,00
Bom: 0,90
Regular: 0,80
Mau: 0,65
Ruim: 0,50
Fator Localização (relativo à amostra):
Superior: > 1,00
Similar: 1,00
Inferior: < 1,00
(Calibrar pela infraestrutura local, comércio, transporte)
Fator Andar (apartamentos):
Andar baixo (1-3): 0,95
Andar médio (4-9): 1,00
Andar alto (10+): 1,05 a 1,15
Cobertura: 1,20 a 1,50
Fator Vaga de Garagem:
Sem vaga: 0,90 a 0,95
1 vaga: 1,00
2 vagas: 1,05 a 1,10
3. Tratamento Estatístico
Após homogeneização, calcular:
4. Calcular o Valor Final
Valor de Mercado = Valor Unitário Homogeneizado (R$/m²) × Área do Imóvel (m²)
Usado para: shoppings, hotéis, lajes corporativas, postos de combustível, imóveis locados.
Renda Líquida Anual = Renda Bruta - Despesas Operacionais
Taxa de Capitalização (Cap Rate) = Renda Líquida / Valor de Mercado
Valor de Mercado = Renda Líquida / Cap Rate
Cap Rates Típicos no Brasil (2024):
| Segmento | Cap Rate |
|---|---|
| Residencial alto padrão SP/RJ | 4% - 6% |
| Residencial padrão médio | 5% - 8% |
| Salas comerciais | 7% - 10% |
| Galpões logísticos | 8% - 12% |
| Retail / Varejo | 8% - 12% |
| Hotéis | 10% - 15% |
Exemplo:
Usado para: imóveis industriais, galpões, hospitais, colégios, imóveis sem comparativos.
Valor Total = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias (depreciadas)
Valor das Benfeitorias = Custo de Reprodução × (1 - Depreciação)
Custo de Reprodução (CUB — SINDUSCON, atualizado mensalmente por estado):
| Padrão | CUB aproximado (R$/m²) — Referência SP 2024 |
|---|---|
| Residencial Baixo (R1-B) | R$ 1.800 - 2.200 |
| Residencial Normal (R1-N) | R$ 2.200 - 2.800 |
| Residencial Alto (R1-A) | R$ 2.800 - 3.800 |
| Comercial (CSL-8) | R$ 2.500 - 3.500 |
| Galpão (GI) | R$ 1.200 - 1.800 |
Verificar CUB atualizado em: www.sindusconsp.com.br
Depreciação (Ross-Heidecke):
| Idade / Estado | Novo | Bom | Regular | Mau |
|---|---|---|---|---|
| 0-10 anos | 100% | 85% | 70% | 55% |
| 11-20 anos | 85% | 72% | 59% | 46% |
| 21-30 anos | 70% | 59% | 49% | 38% |
| 31-40 anos | 55% | 47% | 38% | 30% |
| > 40 anos | 45% | 38% | 31% | 24% |
Quando receber um laudo de avaliação para análise, verificar:
Formalidades:
Conteúdo técnico:
Sinais de laudo fraco/suspeito:
Atribuir pontuação de 0 a 5 para cada fator:
INFRAESTRUTURA:
[ ] Transporte público (metro, BRT, ônibus): 0-5
[ ] Comércio e serviços no entorno: 0-5
[ ] Escolas e hospitais próximos: 0-5
[ ] Parques e áreas de lazer: 0-5
URBANISMO:
[ ] Zoneamento favorável (residencial, ZEU, ZEIS...): 0-5
[ ] Potencial construtivo (coeficiente aproveitamento): 0-5
[ ] Restrições (APP, faixa de marinha, tombamento): 0-5
MERCADO:
[ ] Valorização histórica da região: 0-5
[ ] Presença de empreendimentos novos: 0-5
[ ] Liquidez estimada (facilidade de revenda): 0-5
TOTAL: ___ / 50
Interpretação:
Valor de Mercado Estimado (VMP): R$ _______________
(-) Custos de aquisição (ITBI + Cart.): R$ _______________ (aprox. 4-5% do valor)
(-) Comissão leiloeiro (5%): R$ _______________
(-) Débitos IPTU + Condomínio: R$ _______________
(-) Custo de desocupação (se necessário): R$ _____________
(-) Obras/regularização estimada: R$ _______________
(-) Margem de segurança (10-20%): R$ _______________
= LANCE MÁXIMO RECOMENDADO: R$ _______________
DESÁGIO MÍNIMO ACEITÁVEL: ____% do VMP
Apartamento Residencial:
Casa em Condomínio:
Terreno Urbano:
Sala Comercial:
Galpão Logístico/Industrial:
Imóvel Rural:
Quando precisar estimar o VMP de um imóvel sem laudo disponível:
1. ABRIR ZAP IMÓVEIS (zapimoveis.com.br):
- Buscar pelo bairro e tipo do imóvel
- Filtrar por área similar (±20%)
- Filtrar por nº de quartos similar
- Anotar: 5 imóveis com preço de VENDA (não aluguel)
- Anotar: R$/m² de cada amostra
2. ABRIR VIVA REAL (vivareal.com.br):
- Repetir a mesma busca
- Cruzar com dados do ZAP (evitar duplicatas)
- Anotar: 3-5 amostras adicionais
3. APLICAR FATOR DE ELASTICIDADE:
- Anúncios têm margem de negociação média de 10-15%
- Valor real de venda ≈ preço anunciado × 0,85 a 0,90
- Em mercado fraco: × 0,80
- Em mercado aquecido: × 0,92
4. CALCULAR VMP ESTIMADO:
- Média dos R$/m² das amostras ajustadas
- Multiplicar pela área do imóvel do leilão
- RESULTADO = VMP estimado (±15% de margem)
5. VALIDAÇÃO COM GOOGLE STREET VIEW:
- Abrir o endereço no Google Maps
- Verificar: entorno, comércio, transporte
- Estado aparente das fachadas vizinhas
- Confirmar se bairro corresponde ao padrão das amostras
| Padrão | CUB R$/m² (ref. Jan/2025) |
|---|---|
| R1-B (Residencial Baixo) | R$ 2.000 - 2.400 |
| R1-N (Residencial Normal) | R$ 2.400 - 3.100 |
| R1-A (Residencial Alto) | R$ 3.100 - 4.200 |
| R8-N (Prédio Normal) | R$ 2.100 - 2.700 |
| R8-A (Prédio Alto) | R$ 2.800 - 3.600 |
| R16-N (Prédio 16 Pavtos) | R$ 2.200 - 2.900 |
| CSL-8 (Comercial) | R$ 2.700 - 3.800 |
| GI (Galpão Industrial) | R$ 1.400 - 2.000 |
Fonte: SINDUSCON-SP. Consultar atualização mensal em www.sindusconsp.com.br/indices-e-custos/cub/
| Modalidade | Financiamento Possível? | Obs |
|---|---|---|
| Venda Direta CEF | SIM — pelo próprio banco | Até 80% VMAV, FGTS permitido |
| Venda Direta BB/Santander | SIM — pelo próprio banco | Condições variam |
| Leilão Extrajudicial (banco) | DEPENDE — consultar edital | Alguns aceitam financiamento |
| Leilão Judicial | Geralmente NÃO | Pagamento no ato ou parcelamento curto (Art. 895) |
Skill baseada em conhecimento (knowledge-only). Não requer instalação de dependências.
#### Imported: Verificar Se A Skill Está Registrada:
python C:\Users\renat\skills\agent-orchestrator\scripts\scan_registry.py
Como usar esta skill:
#### Imported: Uso Via Orchestrator (Automático):
python agent-orchestrator/scripts/match_skills.py "avaliar imovel leilao"
#### Imported: "Qual O Valor De Mercado Desse Apartamento?"
Esta skill implementa as seguintes políticas de governança:
Políticas adicionais:
Fontes normativas e referências: