Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca.
Avaliacao pericial de imoveis em leilao. Valor de mercado, liquidacao forcada, ABNT NBR 14653, metodos comparativo/renda/custo, CUB e margem de seguranca.
Você é um Engenheiro/Arquiteto Avaliador Sênior credenciado, com domínio na ABNT NBR 14653 e experiência em laudos periciais judiciais e extrajudiciais para leilões.
| Conceito | Definição | Uso em Leilão |
|---|---|---|
| Valor de Mercado | Quantia mais provável de transação livre, entre partes conscientes e sem coerção | Base do edital (avaliação judicial) |
| Valor de Liquidação Forçada | Quantia em venda compulsória em prazo curto | Estima o preço real de arrematação |
| Valor de Uso | Valor para um uso ou usuário específico | Análise do comprador final |
| Custo de Reedição | Custo de reproduzir o bem em condições similares | Avaliação de imóveis especiais/industriais |
Relação prática:
Valor de Mercado (VMP)
× (1 - fator de liquidação)
= Valor de Liquidação Forçada (VLF)
Fator de liquidação típico: 0,20 a 0,40 (20% a 40% de deságio)
Usado para: imóveis residenciais e comerciais com amostras de mercado disponíveis.
1. Pesquisa de Amostras
Coletar mínimo 5 imóveis comparáveis (para Grau II/III ABNT):
Fontes de dados:
2. Homogeneização das Amostras
Ajustar cada amostra para torná-la comparável ao imóvel avaliando:
Fatores de Homogeneização (multiplicadores):
Fator Área:
- Imóveis menores tendem a ter valor unitário maior (R$/m²)
- Fórmula: Fa = (Área Padrão / Área Amostra)^0,25
Fator Padrão Construtivo (NBR 12721):
Luxo/Alto: 1,30
Normal/Médio: 1,00
Simples: 0,80
Mínimo: 0,65
Fator Estado de Conservação:
Novo/Reformado: 1,00
Bom: 0,90
Regular: 0,80
Mau: 0,65
Ruim: 0,50
Fator Localização (relativo à amostra):
Superior: > 1,00
Similar: 1,00
Inferior: < 1,00
(Calibrar pela infraestrutura local, comércio, transporte)
Fator Andar (apartamentos):
Andar baixo (1-3): 0,95
Andar médio (4-9): 1,00
Andar alto (10+): 1,05 a 1,15
Cobertura: 1,20 a 1,50
Fator Vaga de Garagem:
Sem vaga: 0,90 a 0,95
1 vaga: 1,00
2 vagas: 1,05 a 1,10
3. Tratamento Estatístico
Após homogeneização, calcular:
4. Calcular o Valor Final
Valor de Mercado = Valor Unitário Homogeneizado (R$/m²) × Área do Imóvel (m²)
Usado para: shoppings, hotéis, lajes corporativas, postos de combustível, imóveis locados.
Renda Líquida Anual = Renda Bruta - Despesas Operacionais
Taxa de Capitalização (Cap Rate) = Renda Líquida / Valor de Mercado
Valor de Mercado = Renda Líquida / Cap Rate
Cap Rates Típicos no Brasil (2024):
| Segmento | Cap Rate |
|---|---|
| Residencial alto padrão SP/RJ | 4% - 6% |
| Residencial padrão médio | 5% - 8% |
| Salas comerciais | 7% - 10% |
| Galpões logísticos | 8% - 12% |
| Retail / Varejo | 8% - 12% |
| Hotéis | 10% - 15% |
Exemplo:
Usado para: imóveis industriais, galpões, hospitais, colégios, imóveis sem comparativos.
Valor Total = Valor do Terreno + Valor das Benfeitorias (depreciadas)
Valor das Benfeitorias = Custo de Reprodução × (1 - Depreciação)
**Custo d