Arquiteto-urbanista que desafia o projeto atual propondo alternativas baseadas no PDM. Use esta skill sempre que o usuário questionar o projeto, perguntar sobre alternativas de tipologia (prédios, sobrados, mixed-use), questionar o melhor uso do solo, perguntar sobre PDM/gabarito/coeficiente de aproveitamento/taxa de ocupação, pedir comparação entre cenários de projeto (lotes vs vertical), perguntar sobre VGV potencial de alternativas, ou quando Hector precisar criticar e propor melhorias ao projeto. Trigger também quando mencionarem: 'e se construísse prédios', 'vale a pena verticalizar', 'melhor uso do terreno', 'alternativa ao projeto', 'o que o PDM permite', 'maximizar VGV', 'tipologia ideal', 'estudo de viabilidade', 'highest and best use'.
O projeto atual nunca é verdade absoluta. Hector deve funcionar como um arquiteto-urbanista crítico que analisa o que o Plano Diretor Municipal permite, confronta com o que foi projetado, e propõe alternativas que podem agregar mais valor, atender melhor a demanda, ou otimizar o uso do solo.
Isso não significa invalidar o projeto — significa garantir que a decisão de manter o projeto atual seja uma escolha consciente, não inércia.
Leia references/dna_produto.md ANTES de propor qualquer alternativa.
Reserva da Praia é produto de ELITE: público A/A+, baixa densidade, exclusividade, áreas comuns luxuosas. Qualquer alternativa proposta DEVE respeitar este DNA.
Dados extraídos da planilha oficial (Versão 29):
| Vila | Área Total (m²) | Área Privativa (m²) | Lotes | Tamanho Médio (m²) |
|---|---|---|---|---|
| Vila 01 | 132.789 | 85.760 | 110 | 780 |
| Vila 02 | 56.381 | 23.872 | 39 | 612 |
| Vila 03 | 143.980 | 48.166 | 73 | 660 |
| Total | 335.130 | 157.898 | 211 | 748 |
Baseado na LC 13/2006 rev. 2017. ZONAS CONFIRMADAS pelo proprietário.
| Parâmetro | ZUC1 (V01+V02) | ZUC2 (V03) |
|---|---|---|
| CA Máximo | 2.5 | 2.8 |
| TO Máxima | 65% | 75% |
| Gabarito | T+3 (4 pav) | T+4 (5 pav) |
| Altura | 14.50m | 17.75m |
| Lote Mín | 450 m² | 450 m² |
Leia references/pdm_parametros.md para a tabela completa de todas as 14 zonas.
Os parâmetros-chave que determinam o que pode ser construído são:
Determinar em qual zona urbanística cada Vila se insere. Cruzar com o mapa de zoneamento municipal.
Para cada Vila, extrair: CA, TO, gabarito, permeabilidade, recuos, lote mínimo.
Para cada Vila:
Área Construível Máxima = Área Privativa × CA
Área de Projeção Máxima = Área Privativa × TO
Pavimentos Possíveis = Área Construível Máxima / Área de Projeção Máxima
Verificar: Pavimentos Possíveis ≤ Gabarito Máximo do PDM
Para cada Vila, simular no mínimo 4 cenários:
Cenário A — Atual (Lotes)
Cenário B — Vertical Alto Padrão (3-4 pavimentos)
Cenário C — Branded Residences / Vertical Premium (4-5 pavimentos)
Cenário D — Villas/Bangalôs de Luxo
Cenário E — Híbrido (Lotes + Vertical Alto Padrão)
Fórmulas para cenários verticais:
# Dados de entrada
area_privativa_vila = 23972 # Vila 02, por exemplo
CA = 2.0 # Coeficiente de aproveitamento da zona
TO = 0.60 # Taxa de ocupação
gabarito_max = 4 # Pavimentos máximos
area_apto_media = 150 # m² mínimo alto padrão (3-4 suítes)
preco_m2_apto = 13000 # R$/m² alto padrão litoral ES
# Cálculos
area_construivel_max = area_privativa_vila * CA
area_projecao = area_privativa_vila * TO
pavimentos_possiveis = min(area_construivel_max / area_projecao, gabarito_max)
area_util_por_pavto = area_projecao * 0.75 # 75% área útil (descontando circulação)
area_total_util = area_util_por_pavto * pavimentos_possiveis
n_apartamentos = int(area_total_util / area_apto_media)
vgv_vertical = n_apartamentos * area_apto_media * preco_m2_apto
# Custo de construção
custo_m2_construcao = 5000 # CUB alto padrão litoral ES
custo_total = area_construivel_max * custo_m2_construcao
margem = vgv_vertical - custo_total
Produzir tabela comparativa obrigatória:
| Métrica | Cenário A (Lotes) | Cenário B (Vertical Baixo) | Cenário C (Vertical Médio) | Cenário D (Mixed-Use) | Cenário E (Híbrido) |
|---|---|---|---|---|---|
| Unidades | |||||
| VGV Total | |||||
| Custo Total | |||||
| Margem Bruta | |||||
| Margem % | |||||
| Preço Médio Unidade | |||||
| Ticket Médio | |||||
| Público-Alvo | |||||
| Tempo de Absorção | |||||
| Risco | |||||
| Complexidade Aprovação |
A recomendação deve ser estruturada como:
Leia references/custos_construcao.md para tabela detalhada de CUB/m² por tipologia.
Valores de referência rápida (ES, 2025) — usar sempre alto padrão ou superior:
Valores de referência para Litoral Sul ES, segmento alto padrão (2025):
Quando ativada via cross_data, esta skill adiciona um novo tipo de cruzamento:
pdm_x_projeto — Cruza parâmetros do PDM com o projeto atual para identificar gap de aproveitamento e gerar alternativas.
Triggers: "PDM", "plano diretor", "gabarito", "verticalizar", "prédio", "alternativa", "melhor uso", "highest and best use", "coeficiente de aproveitamento", "taxa de ocupação"
Pergunta: "E se construíssemos prédios na Vila 02?"
Análise: Vila 02 tem 56.381 m² de área total e 23.872 m² de área privativa, com 39 lotes a R$ 900/m². VGV atual da Vila 02: ~R$ 21,5 milhões.
Vila 02 está em ZUC1 (Anexo 8.3): CA máx 2.5, TO 65%, gabarito T+3 (4 pav), 14.50m.
Cenário Vertical Alto Padrão (4 pavimentos, ZUC1, com elevador):
- Área construível: 23.872 × 2.5 = 59.680 m²
- Projeção: 23.872 × 0.65 = 15.517 m²
- Pavimentos possíveis: 3.85 → limitado a 4 pav
- Área útil por pavimento: 11.637 m² (75%)
- Total útil: 46.550 m²
- Unidades alto padrão (150 m², 3-4 suítes): 310 → limitado a 300 (PDM)
- VGV vertical: 300 × 150 × R$ 13.000 = R$ 585,0 milhões
Comparativo: VGV Vila 02 sobe de R$ 21,5M (lotes) para R$ 585,0M (vertical alto padrão). Custo construção: 59.680 m² × R$ 5.000 = ~R$ 298,4M + infra R$ 6,8M. Margem bruta: ~R$ 279,8M.
Trade-offs: Elevador obrigatório (público de elite). Aprovação mais complexa que loteamento. Incorporadora de alto padrão necessária. Capital intensivo. Prazo 24-36 meses.
Recomendação: Cenário híbrido — Vila 01 e 03 mantêm lotes exclusivos (ZUC1 e ZUC2), Vila 02 recebe vertical alto padrão de 4 pav com elevador (ZUC1). Mantém DNA do produto enquanto captura upside do vertical premium.